香港楼市：大手笔劈价揽客 内地客亏钱抛二手楼

记者直击香港楼市

 

据媒体报道，香港楼市正遭受近年来少有的冲击，“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息频频引人关注。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

 

目前，悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析，香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调一成。但由于全球发展尚算稳定，楼市调整将是温和的。

 

香港地产近日“劈价”成风。春节过后，新鸿基地产公布了其位于香港元朗的新盘“尔峦”的销售定价表。打出“劈价近四成”的噱头，引得香港楼市一片哗然。

 

“轮番降价”成不争事实

 

记者了解到，“尔峦”2013年3月推出首轮定价表，推售的首批50个住宅单位，实用呎价高至15000港元，以高出地区平均价格三成的定价成为元朗区内史上最高价新盘，而该批单位最终定价也未达预期，仅有万元。本次推出的156个住宅在未计优惠前平均呎价(1平方呎=0.09290304平方米)为9268港元。而针对香港政府推出的各项额外税负“辣招”，新鸿基给出了最多8%的折扣优惠，平均呎价便降至8000余港元。虽然事实上未有“劈价近四成”那么惊人，但是香港的一手楼出现“轮番降价”已成不争的事实。

 

二手豪宅交易萎缩明显

 

一手降价揽客尚能吸引客户，但记者走访香港的二手市场感觉到，其交易已经明显萎缩。从铜锣湾到湾仔是香港最为繁华的商业区之一，但是和内地街头星罗棋布的中介行不同，记者在街头转悠了两个小时，仅仅在骆克道附近见到寥寥几家物业代理门店。

 

“港岛的房价没有降，但是也没有怎么涨，20多年的，大概还是一万港币左右一呎吧，但是生意已经清淡好多了，现在主要是做租房。”在骆克道一个小型物业公司中，中介黄女士向记者介绍。她表示，自己主要做普通住宅，二手楼业主的心态相对强硬，港岛的位置又相对较好，因此价格没有太大跌幅，但是未来房价走势会怎样“谁也说不清楚”，而港岛之外，部分周边地区的楼价已经出现下降。

 

而在豪宅方面，由于“双辣招”影响，过千万港元住宅买卖萎缩严重。根据代理数据统计，1月份香港千万港元以上的豪宅仅成交不到500宗，较去年12月份减少三成以上，此外，成交宗数创出近3个月新低；逾亿元以上的贵重物业成交数值亦属近3个月最少，近期甚至爆出一位内地业主亏损600万港元抛售其位于山顶加列山道的300平方米“大宅”。

 

香港楼价今年或降一成

 

有机构分析香港楼市步入温和调整期

 

本报讯 (记者赖伟行)农历新年刚过，楼市成交惨淡、热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息不断冲击香港楼市。

 

美联储退市：

 

“炒楼”热潮减退

 

有舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。从去年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。有机构数据称一手房需求应声锐降，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，去年第三季度减少至平均每月89宗，占总成交2.2%，远低于2012年1月至10月期间，平均每月约360余宗，占总成交逾4.5%的水平。

 

“辣招”之外，全球金融大环境更为人所关注。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。香港金管局总裁陈德霖早前就预告，金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走，届时会对资金流动性及利率造成压力。

 

内地楼市：

 

仍然有一定购买需求

 

香港楼市一片哀鸿，内地楼市又能否独善其身？业内人士昨日接受记者采访时分析，香港楼市的独立性很强，楼市政策和金融政策的情况都迥异于内地楼市，所以短期内对内地的影响不会太大。

 

方圆地产首席市场分析师邓浩志称，内地楼市仍然有一定的购买需求作为基础，不过在资金宽松度有限的情况下，今年或不会像去年一样呈现单边上扬的态势，二季度甚至有可能出现更多以价换量的状况。

 

一次性付款增多

 

有实力买家因此成功砍价50万

 

本报讯 (记者赖伟行)广州二手楼价继续高位企稳态势，由于房贷市场未明显松动，与业主讨价还价方面更占优势的一次性付款购房个案，成交比例继续高企在40%以上。

 

500万元以上成交个案上升

 

昨日，合富置业发布的最新分析报告显示，在春节前这个传统淡季时段，一次性付款买家购房情况仍相当多见，即便是总价动辄数百万元以上的高端住宅物业，也不乏不需依赖房贷的实力买家追捧。

 

来自合富置业的成交数据分析，今年年初总价500万元以上的成交个案占比达9%，不但高于去年年底4.6%的比例，还比去年10月那波高总价物业交投小高峰的7.9%还要高。在目前资金面仍偏紧的市场状况下，一次性付款这一付款方式往往能让这批实力买家争取到较优惠的价格。

 

买家以改善型换房客为主

 

合富置业市场经理梁燕明表示，近期天河、海珠、越秀、荔湾及番禺等区域均录得高总价物业成交个案出现，当中多达一半个案是以一次性付款方式买房的。买家以改善型换房客为主，当中不少买家留意楼市的时间超过半年甚至更长，希望趁着楼市交投的传统淡季购得笋盘。

 

业主方面大多对能够一次性付款的购房者给予较大让价空间，如有一位购买面积300多平方米大户型物业的实力改善型换房买家，凭借一次性付款的付款方式，最终成功以比市场价再低50万元的笋价购得物业。

 

无独有偶，一批刚需买家同样选择在传统淡季入市抄底小户型笋盘。总而言之，在目前房贷额度还不算宽松的市况下，一次性付款这一付款方式更容易令急于套现的业主作出较大幅度的让价。

 

跌声一片

 

一手楼：

 

楼价升幅5年来新低

 

去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低；

 

实用面积1722平方英尺(约150平方米)以上大户型，楼价更是5年来首次出现跌幅，全年下跌2%。(数据来自差饷物业估价署)

 

二手楼：

 

下半年成交量降三成

 

去年上半年，香港二手楼注册量平均每季11520宗，下半年降18.6%(平均每季9373宗)，第四季更只有8296宗，相比上半年降幅接近三成。(数据来自美联集团副主席及副董事总经理黄静怡)